lunes, noviembre 12, 2018

 

 

El mercado inmobiliario español se está polarizando, coexistiendo ciudades donde los precios de la vivienda y el alquiler se mantienen estables e incluso decrecen con núcleos poblacionales donde se disparan. Madrid es un ejemplo de ello, experimentandon un incremento del precio de la vivienda en alquiler en Madrid del 27% en los últimos cuatro años. En este contexto, la reacción de analistas y políticos consiste en aparecer en medios de comunicación buscando conejillos de indias a los que cargarles el peso de la responsabilidad. El más usado recientemente es Airbnb. ¿Qué hay de cierto en ello?

Tergiversar la realidad mediante etiquetas que despiertan la psicología del miedo es una técnica muy usada por los intervencionistas en las últimas décadas. Llamar capitalismo a lo que en realidad es intervencionismo salvaje es solamente una de ellas, y es exactamente lo que está ocurriendo.

En el mes de febrero de 2018, Airbnb tenía 10.300 inmuebles en Madrid dispuestos para el alquiler en su plataforma. En agosto de 2017, mes pico por el turismo estival, este número ascendió a 13.000. Según la encuesta de Población Activa, elaborada por el INE, en Madrid hay, aproximadamente, 2,5 millones de hogares, de los cuales 622.000 están en régimen de alquiler.

O, lo que es lo mismo: Menos de un 2% de las viviendas en régimen de alquiler en Madrid son ofrecidas por Airbnb.

Teniendo en cuenta que estamos ante estimaciones conservadoras, ¿qué empresa del mundo es capaz de mover un mercado con menos de un 2% de cuota? Ninguna. Airbnb tampoco.

Como en tantas otras ocasiones, una operación puramente empresarial, como puede ser una campaña de desprestigio y lobby en contra de entidades hoteleras que provocan una disrupción en el mercado vía nuevos modelos de negocio, está siendo politizada y usada como reclamo para intervenir (aún más) la economía.

Hay dos razones principales que explican el incremento del precio del alquiler en ciudades como Madrid:

1) Políticas monetarias expansivas. Los bajos tipos de interés, y especialmente el QE lanzado por el BCE, son las herramientas perfectas para generar burbujas en mercados considerados de bajo riesgo. Lo que está ocurriendo es, en parte, lo que estaba planeado. Y digo en parte porque del efecto ilusión monetaria solamente está quedando lo correspondiente a asunción descontrolada de riesgos e incentivos perversos en determinados mercados. El inmobiliario es uno de ellos. Con unos tipos de interés extremadamente bajos, y un país con problemas económicos serios como ha sido el nuestro durante muchos años, las viviendas han sido carne de cañón de inversores en busca de rentabilidad.

Ahora que la dinamización interna está reactivando el mercado, dichos inversores deshacen posiciones y obtienen la rentabilidad prevista. Y esto implica, necesariamente, una subida de precios de la vivienda. Solamente en 2017, el precio de compra de vivienda en Madrid se ha incrementado un 17,1%. En el camino quedan los ciudadanos, especialmente los más jóvenes y los menos productivos, que operan en el mercado laboral con unos salarios claramente por debajo de la media y no pueden permitirse la compra de una vivienda.

La alternativa es la vivienda en régimen de alquiler, al menos hasta que vengan tiempos mejores.

2) Licencias municipales. Tras la explosión de la burbuja, los ayuntamientos vieron cómo una de sus principales fuentes de ingreso, los impuestos por licencias de construcción, se desplomaba. Dado que esta es una figura impositiva un tanto opaca y no repercute sobre el total de la población, lo que ha ocurrido es que su tasa ha aumentado. El Ayuntamiento de Madrid ingresaba por el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras 155 millones de Euros en 2009. Dicha cifra descendió hasta los 64,3 millones de Euros en 2017. Mientras, el número de viviendas, Locales y Plazas de garaje-aparcamiento construidas en las licencias de primera ocupación y funcionamiento otorgadas, según el Ayuntamiento de Madrid, han pasado de 27.422 en 2009 a 10.566 en 2017.

Es decir, el precio unitario por licencia de construcción se ha incrementado un 7,8% en los últimos ocho años.

Adivinen quién paga ese incremento. Exacto, los compradores de vivienda nueva. Este tipo de vivienda se encarece, migrándose la demanda de compra de vivienda hacia el mercado de segunda mano, que se ve impactado por un efecto dominó y también sube precios, aunque menos.

Estos dos efectos socio-económicos adicionales que agravan la situación de escasez de oferta en la región:

Madrid es ciudad receptora neta de población en los últimos años, dado el impulso económico sostenido en el tiempo. En los últimos siete años, Madrid ha recibido a 48.500 personas, según el INE, mientras España ha perdido a 449.000. Tomando como referencia los datos del INE, hay 2,49 personas por hogar de media, por lo que Madrid podría haber creado unos 19.500 hogares durante dicho período de tiempo.

El 26% de los hogares son unipersonales y el 56% están formados por dos personas. Lo cual dinamiza, aún más el mercado de la vivienda.

En unas declaraciones recientes, el Ministro de Fomento ha señalado que han identificado una burbuja en el mercado del alquiler de viviendas y que están estudiando medidas para atacarla. A falta de detalles, me echo a temblar. La última medida del Gobierno en relación con el alquiler ha sido dar una subvención de hasta 450€ para los jóvenes menores de 35 años, en el marco del Plan Estatal de Vivienda para el periodo 2018-2021. Esto implica, necesariamente, un encarecimiento de los precios de alquiler por importe de dicha cuantía en el medio plazo. La escasez de oferta provoca una inelasticidad en la demanda, por la cual el comprador (ciudadano) tiene que aceptar precios más elevados para cubrir necesidades básicas.

Manuela Carmena, por su parte, también contribuirá en los próximos años a la escasez de oferta mediante la limitación de la operación Chamartín, cuyas negociaciones ya han finalizado.

El precio de la vivienda en alquiler en Madrid va a seguir subiendo en los próximos años. Además, lo hará con cargo al ciudadano/contribuyente y con un conejillo de indias ya identificado: Airbnb. Es el neoliberalismo que nos invade.

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6 Comentarios

Jaime Lazaro 19 abril, 2018 at 10:22 pm

La palabra Transgiversar no está en el Diccionario.

    Dani 20 abril, 2018 at 6:51 am

    Tienes razon, Jaime. Ya está solucionado.

    Gracias!

    Dani 20 abril, 2018 at 6:52 am

    Tienes razón, Jaime. Ya está solucionado.

    Saludos

Victor 3 mayo, 2018 at 5:27 pm

¿Airbnb en vez de conejillo de indias no sería más bien cabeza de turco?

Jeronimo 23 mayo, 2018 at 12:58 pm

Excelente artículo, enhorabuena.
Sin embargo, y perdone mi ignorancia, no termino de llegar a entender “el proceso”. Si la subida del precio de la vivienda obliga a los ciudadanos a migrar hacia el mercado de alquiler, ¿por qué no baja, como consecuencia, el precio de la vivienda? En uno de los gráficos de twitter en el que ud. Comenta la idea del QE como una de las causas del incremento en el precio de la vivienda, se observa, si no he interpretado mal, que la vivienda en USA está en máximos y que, sin embargo, el ratio de vivienda en propiedad cae en picado (baja demanda); ¿tienen los inversores institucionales tanto poder para mantener los precios al alza?
Gracias y saludos cordiales

    Dani 23 mayo, 2018 at 1:43 pm

    Hola Jerónimo,

    La variable clave es el stock de vivienda. El precio de las viviendas nuevas y del alquiler suben a la vez porque existe escasez de vivienda en el mercado. A pesar de que hay demanda que se queda fuera del mercado de compra de vivienda por su elevado precio (y migran hacia el alquiler), la demanda continúa siendo superior a la oferta existente, por eso el precio de la vivienda sube. En ciudades como Madrid o Barcelona, el ratio de viviendas vacía está claramente por debajo del 10% sobre el total de viviendas.

    Esta es una dinámica que ha ocurrido en todos los países donde se han lanzado programas masivos de compra de deuda y estímulos monetarios “extraordinarios”. Estados Unidos, China, Reino Unido, Europa. La política monetaria no es, per se, una palanca de incremento de precio, aunque sí que establece los incentivos adecuados, de tal forma que cuando se dan una serie de condicionantes (recepción de población, y/o la existencia de restricciones a la construcción de vivienda nueva son las más habituales) los precios se disparan. Provoca un efecto amplificador relevante.

    Espero haber resuelto tu cuestión.

    Un saludo

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