martes, octubre 23, 2018

 

Queda confirmada la firme intención de Podemos y sus marcas blancas de ejercer un control de precios directo sobre las viviendas en alquiler en España. Tras la búsqueda fallida de chivos expiatorios, el partido dirigido por Pablo Iglesias habla abiertamente de imponer un precio máximo a las viviendas en alquiler.

Es importante ser conscientes de la importancia de adulterar un mercado que afecta a un bien de primera necesidad como es la vivienda. Está claro que la evolución de los precios en algunos lugares del país provocan dificultades de acceso para los segmentos de población más desfavorecidos. Pero solucionar un problema de exceso de regulación con más regulación y más restrictiva solamente va a agravar el problema.

Los dirigentes de Podemos y su consorte de analistas y asesores no han entendido la naturaleza del encarecimiento del alquiler en España. Por eso proponen una batería de medidas que pueden ser divididas en dos tipos: Las que no van a tener ningún efecto sobre el mercado y las que generan distorsiones adicionales que encarecerán -aún más -los precios.

Para explicar la subida de los alquileres debemos tener en cuenta tres elementos:

 

En primer lugar, que no se trata de un fenómeno que afecte de forma masiva a la población. España es un país en el que, históricamente, la vivienda ha sido un vehículo de ahorro para las familias. De hecho, el 78% de las familias viven en régimen de propiedad.

 Tampoco es un fenómeno que afecte a todo el territorio nacional. Según Idealista , el precio del alquiler ha recuperado los niveles previos a la crisis solamente en 6 capitales de provincia: Barcelona, Las Palmas de Gran Canaria, Palma, Madrid, San Sebastián y Girona.

En segundo lugar, es importante entender las causas raíz que subyacen a la subida de los precios en el mercado del alquiler. Para ello, comenzaremos descartando efectos que se han usado de forma demagógica, con un trasfondo ideológico relevante. Más del 95% de las viviendas en régimen de alquiler, incluso en las grandes ciudades afectadas especialmente por la subida de precios, son propiedad de particulares. Es decir, que ni las plataformas de economía colaborativa como AirBnB -2% de cuota de mercado -ni las socimis -menos del 1%, como ya explicamos aquí -tienen capacidad para presionar al alza los precios de los alquileres.

El problema de los alquileres en España se reduce a una restricción de la oferta. Tal y como ya explicamos en este post, los principales responsables de dicha restrición son los ayuntamientos.

Pensemos como si tuviéramos una vivienda en propiedad vacía. Todos la alquilaríamos… salvo que alquilarla supusiera más problemas y gastos que ingresos.

La regulación es cada vez más favorable al inquilino, restringiendo la oferta. Además, los ayuntamientos tienen en la vivienda como una de sus principales fuentes de financiación. Esto significa, en la práctica, que siempre gana. Sólo en Madrid, el precio unitario por licencia de construcción se ha incrementado un 7,8% en los últimos ocho años. Pero no es un caso único. Comunidades autónomas y ayuntamientos ganan cuando el mercado evoluciona al alza, y cuando evoluciona a la baja, aumentando los tipos impositivos de impuestos como el IBI y los valores catastrales de las viviendas. Volviendo a Madrid, el recibo anual del IBI por vivienda se ha incrementado un 83% desde el año 2000.

Estos costes y restricciones son componentes que encarecen la cuota de alquiler, aunque no estén detallados en la factura. Si el IBI sube y puedes incrementar la cuota de alquiler, sigues con la vivienda en el mercado; si, por el contrario, no puedes trasladarlo al precio, la rentabilidad se reduce y con ella las viviendas disponibles en el mercado de alquiler.

Por último, no podemos explicar esta evolución sin acudir a un mercado complementario como el de la compra-venta de viviendas. La migración de demanda de adquisición de vivienda hacia el mercado de alquiler es un elemento fundamental detrás de las subidas de precio. El mecanismo de transmisión es muy sencillo: la vivienda es uno de los activos no contemplados en el índice de precios al consumo (IPC) que se están encareciendo a la luz de un dinero barato y de ausencia de rentabilidades en muchos de los activos financieros. Este es un fenómeno común a todas las economías en las que se han llevado a cabo políticas de impresión masiva de dinero. La diferencia está en la capacidad de incrementar salarios de una economía como Estados Unidos, frente a una como la española en la que la renta media lleva estancada por debajo de los 30.000 euros anuales varios años.

Sólo en 2017 el precio de la vivienda se encareció un 4,3%, según el informe de Sociedad de Tasación. El mayor incremento desde 2007. Dada la condición de bien de primera necesidad de la vivienda, toda esta demanda sin capacidad de compra de una vivienda se traslada al mercado de alquiler, produciéndose un incremento del precio en éste.

A este incremento, propulsado en parte por dinámicas de mercado y en parte por una intromisión de las políticas públicas, en este caso monetarias, hay que añadirle el efecto de la factura fiscal que soportan las viviendas en régimen de compra-venta. Dichas operaciones está sujetas a impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Actos Jurídicos Documentales (AJD). En conjunto, la recaudación en impuestos vinculados a la compraventa y la transmisión de viviendas se ha incrementado un 71% desde el mínimo de la crisis. Adquirir una vivienda en España podría ser un 30% más barato si elimináramos la imposición directa asociada a ella, según José Manuel Galindo, presidente de la patronal APCE -Asociación de Promotores Constructores de España.

Adicionalmente, las viviendas en propiedad están sujetas al impuesto de patrimonio. Todas estas figuras impositivas, y sus incrementos de recaudación asociados para cuadrar cuentas públicas de todo tipo, repercuten directamente sobre el precio del mercado de alquiler.

Regulación al servicio de los reguladores y en contra de la ciudadanía. Pero nuestros políticos trabajan por la justicia social y solamente gravan a los ricos, nótese la ironía.

Ninguna de las propuestas de Podemos ni de los miembros de nuestro gobierno inciden en la importancia de los mercados adyacentes al alquiler para controlar la subida de precios en éste.

Regular de forma tan agresiva un segmento de mercado tan sensible como el del alquiler de vivienda, que afecta a la población más desfavorecida, es una excelente manera de que salgan definitivamente de dicho mercado. Incrementar la oferta en el mercado de alquiler solamente se consigue incrementando la oferta en la construcción.

Podemos propone como medida estrella limitar el precio máximo al alquiler. Una medida que no ha funcionado nunca en ningún sitio. En Alemania, país usado por Pablo Iglesias y sus acólitos como ejemplo, esta medida supuso un incremento del 10% en los precios en Berlín desde que se impuso el control -hace dos años- frente a un crecimiento promedio inferior al 2% anterior.

Pero no es el único caso. Estados Unidos, Irlanda, países nórdicos… Todos ellos muestran el mismo patrón ante un control de precios. Listas de espera interminables, aparición de mercado negro y subidas adicionales del precio. Todo ello por una restricción artificial de la oferta.

Solucionar un problema de exceso de regulación con más regulación nunca ha sido una buena idea. El mercado inmobiliario necesita una regulación abierta a mercado sin intereses partidistas. Las propuestas de Podemos son puramente ideológicas y una pasarela hacia el control total de la vivienda. Algunos ya predijimos hace unos meses el control de precios del alquiler. Si rompemos esa barrera, el expolio de viviendas es sólo cuestión de tiempo.

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