Hace unos días me dio un ataque de nostalgia. Recordé cuando una prima de riesgo mayor a 120 suponía prácticamente la quiebra del país (la semana pasada anduvo en torno a los 130 pb, algo celebrado por todos); cuando el crédito fluía alegremente, para orgullo de bancos, empresarios y familias; o cuando los bancos comerciales luchaban por captar depósitos, con remuneraciones que en algunos casos llegaban al 5%, usando iPads, televisores y demás dispositivos electrónicos como gancho.
Lo curioso es que ese dejá vu no ocurrió un día cualquiera. Ocurrió mientras Bankinter lanzaba una hipoteca mixta y leía un artículo en el que se advierte de las hipotecas Loan-to-value (préstamo del 100% del valor de la vivienda) y su creciente uso como herramienta comercial.
Antes de continuar, creo que es relevante hacer un poco de memoria para comprender mejor la situación. En primer lugar, hay que recordar que el mandato del BCE está restringido a la estabilidad de precios de la eurozona, y no a su evolución económica. Fue precisamente la incapacidad de los Gobiernos para hacer frente a la grave crisis que ha sufrido el Viejo Continente desde 2012 lo que propició que los banqueros más relevantes obviaran su cometido y usaran herramientas de política monetaria para tratar de mitigar una situación que recrudecía por momentos. La inflación en la eurozona experimentó tensiones en 2009, pero no fue hasta 2014 cuando se puso realmente en el centro de la política monetaria del BCE:
Fuente: EL PAIS
A partir de ahí, lo que ya conocemos: bajada de tipos de interés de referencia, penalización de los depósitos realizados en el BCE, QE, etc. Lo que viene siendo artillería pesada. Evidentemente, esto no podía pasar desapercibido en los mercados, especialmente en lo concerniente al tipo de interés de referencia de la Eurozona: el Euríbor.
Fuente: Euribordiario.es
Evidentemente, este terremoto monetario no podía pasar desapercibido ante el sistema bancario. Un banco comercial, por definición, es una entidad que pide prestado recursos a los agentes ahorradores (familias, empresas, bancos comerciales excedentarios o BCE) para prestarlo a agentes acreedores. Drena la liquidez en una economía, y gana plusvalías por ello. Por lo tanto, un sistema con Euríbor tan bajo solamente puede llevar a una situación de escasa rentabilidad de depósitos y demás activos sin riesgo.
Además, una situación como la actual conduce, inevitablemente, a ajustes de rentabilidad operativa en las transacciones. El impacto directo se produce sobre el EBITDA de las compañías financieras y, en última instancia, tiene claras repercusiones sobre la caja (presente y futura) y su valoración bursátil. La única forma de dar la vuelta a esto es actuar sobre el «Q», es decir, sobre el número de clientes con los que cuenta la compañía. Santander ya lo hizo con su cuenta 1,2,3 y existe una clara competencia entre los bancos por ofrecer la hipoteca con el menor precio (tipo de interés) del mercado.
Sin embargo, la irrupción en el panorama de masas de una hipoteca mixta puede suponer un game changer en el mercado, por ser algo que no se ha hecho hasta hoy.
¿Qué es una hipoteca Mixta? Un préstamo, destinado a la compra de vivienda, cuyo tipo de interés se divide en dos tramos: Los primeros años, el prestatario pagará un tipo de interés fijo (previamente estipulado); y después, un diferencial con respecto al Euríbor. Es decir, junta lo que todos conocemos como una hipoteca (la parte variable), con un préstamo a tipo fijo, algo que hasta ahora estaba reservado a operaciones de corta duración. Evidentemente, el tipo de interés fijado para la operación aumenta conforme aumentan los años de amortización a los que el cliente se acoge en esa modalidad.
El tipo de interés fijo que pagas es mayor que el ofrecido por el resto de entidades (cuyo suelo está en Euríbor +0,99). ¿Cuál es el atractivo comercial de esta propuesta? Básicamente, la evolución de los tipos de interés en el horizonte temporal a considerar (10/20/30 años). Parece obvio pensar que, dado el escaso recorrido que tiene el BCE para bajar más los tipos de interés, y la subida de tipos de la FED (que es previsible sea replicada por otros Bancos Centrales en un horizonte temporal no muy amplio), el BCE suba tipos antes de que el tramo fijo de la hipoteca venza. Y en cuanto el Euríbor se coloque a niveles de 2013 (algo muy probable para salvaguardar la estabilidad monetaria global) el tipo de interés pagado prácticamente se equipare; y, en caso de que continúe subiendo por un repunte de la inflación, la cuenta saldría a favorecer para el deudor.
Por otra parte, reduce incertidumbre en una etapa de grandes volatilidades en los mercados financieros e inestabilidad macroeconómica. El cliente sabe que va a pagar un tipo de interés fijo, independientemente de lo que ocurra en cualquier parte del mundo, al menos, durante los próximos 10 años.
¿El interés para la entidad? Volvemos, de nuevo, a la captación de clientes. Por si alguien tenía alguna duda, la persona que acceda contratar esa hipoteca tendrá que casarse con el banco, y, por tanto, será más fácil retenerlo de futuras ofertas por parte de la competencia. A nivel competitivo, resultará un buen ejercicio estratégico seguir el mercado bancario en España para ver cómo reaccionan los grandes ante un movimiento que puede resultar verdaderamente disruptivo. ¿Hipotecarán beneficio futuro a cambio de retener a los clientes, o continuarán trabajando sobre depósitos más rentables que el mercado vinculados a sus productos financieros? Qué etapa más apasionante vivimos!
Para finalizar con el post, y por no dejar el tema de las hipotecas Loan-to-value a medias, solamente decir que era un movimiento claramente predecible en el mercado. Cuando se junta el hambre con las ganas de comer, generalmente te metes entre pecho y espalda lo primero que encuentras. El hambre, en nuestro caso, son agentes ansiosos de inversiones rentables con claros incentivos para endeudarse (explicado aquí y aquí), y las ganas de comer son entidades bancarias acostumbradas a prestar lo que haga falta a quien haga falta, alimentando de esta forma la terrible burbuja inmobiliaria que hemos generado. La vuelta al 100% (e incluso 120%) del valor de tasación explica parcialmente el repunte que está viviendo el mercado inmobiliario en España, y agrandará los efectos sobre familias y empresas de la próxima crisis. Lo malo, amigos, es que no está tan lejos.
Eso de construir una economía productiva, sostenible y financieramente saludable, si eso, lo dejamos para el Gobierno de turno que tenga que solventarla… a cuenta del ciudadano, claro.
