lunes, agosto 20, 2018

He de reconocer que soy un tipo desconfiado de la prensa, en términos generales. En las última semanas he leído varios artículos en distintos periódicos lanzando las campanas al vuelo con un mercado inmobiliario en clara recuperación, con capacidad incluso de extrapolar esa supuesta recuperación al conjunto de la economía española. ¿Qué tiene ese análisis de cierto?

Dejemos que las gráficas hablen por sí solas:

1) El mercado se ha estabilizado, no se recupera. Y lo hace debido a las viviendas de segunda mano.

Fuente: BdE

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En 2012, tras años de dudas e incertidumbre regulatoria, finalmente se retiró la deducción a la vivienda que ha predominado en España durante las últimas décadas (culpable también de la burbuja, que nadie lo olvide). En la gráfica se ve con claridad los picos que se producían en diciembre de 2010, 2011 y 2012 como consecuencia de las dudas acerca de su ejecución. Eliminando ese efecto puramente estacional, las transacciones de viviendas ni tan si quiera se acercan a los niveles de 2006. Sí que existe una estabilización, pero de ahí a denominarlo recuperación creo que hay un paso muy relevante que aún no hemos dado.

2) El ladrillo se comporta como activo refugio. El principal motivo de compra es la inversión.

Fuente: BdE

Fuente: BdE

Fuente: BdE

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El mínimo repunte de crédito que se está produciendo en España es destinado a retail, y no al mercado inmobiliario. Lo cual significa que las compras de vivienda que se están produciendo vienen de la mano de ahorradores durante los años más duros de la crisis y de la inversión extranjera. Además de unos mercados financieros propicios a este tipo de operaciones, la rentabilidad bruta del alquiler está en máximos históricos (más de 4,5%), lo cual propicia una inversión que siempre se revaloriza, especialmente en las grandes ciudades. La cuenta es sencilla: si a un alquiler asegurado y rentable le añadimos un valor residual (esto es, el valor del activo una vez cumplida su vida útil) mayor que el valor de adquisición en términos reales (teniendo en cuenta la evolución de precios) tenemos una inversión redonda.

3) La escasez de obra nueva produce un repunte en el índice general de precios a la vivienda.

ipv

Fuente: BdE

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El movimiento se está produciendo en torno a la vivienda de segunda mano. Una rentabilidad ajustada en las promociones de nueva construcción, junto con un sistema de concesión de licencias que tradicionalmente ha encarecido el precio de la vivienda en nuestro país generan espejismos distorsionadores en un mercado que suspira por ser tan si quiera la mitad de lo que era. La obra nueva, por ser escasa y excesivamente regulada, se paga cara. Pero eso no significa que el mercado esté en recuperación; más bien todo lo contrario.

4) Las entidades de crédito vuelven a asumir riesgos.

Fuente: BdE

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La gráfica anterior es la más complicada (por desconocida). Muestra qué porcentaje del valor de tasación es cubierto, de media, por la hipoteca. El precio de la vivienda ha pasado de suponer 8,24 veces la renta bruta de los hogares a suponer 6,4 veces y, sin embargo, las entidades de crédito siguen concediendo hipotecas al borde de lo que éstos pueden devolver. Con más de un 15% de hipotecas concedidas con una relación precio-valor superior al 80%, no es de extrañar que el 4,83% de los créditos sean considerados de dudoso cobro (niveles de 2012/2013, lejos del 0,6% de la burbuja).Y es que un 15% es el ratio que se manejaba en 2012, cuando la crisis ya comenzaba a asentarse en España y el sector financiero tenía que justificar los famosos brotes verdes.

El número de viviendas por núcleo familiar en España, según el INE, ha bajado de 1,467 a 1,367. En una población que se ha mantenido estable en los últimos años por la ausencia de inmigración, eso significa que los hogares españoles cuentan con 1,8 millones de viviendas menos en un período de 10 años. 180.000 viviendas al año. Y, sin embargo, no paramos de leer que cada vez se vende más y más caro por una recuperación que ya damos por hecha.

Llama la atención, no por falso técnicamente hablando, pero sí por sesgado, la severidad del mensaje. Ni hay recuperación, ni beneficia a los hogares españoles. La adquisición de un inmueble de segunda mano por parte de un fondo de inversión/empresa extranjera para ser alquilado a una familia española resta riqueza patrimonial a nuestra economía e infla una burbuja aún más complicada que la inmobiliaria. Porque las familias sin capacidad de adquirir un inmueble están pagando a precios cada vez mayores sus precios de alquiler de forma injustificada desde el punto de vista fundamental, especialmente en las grandes ciudades, que son las principales artífices de estas dinámicas de mercado.

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